Die inkomste benadering tot die assessering van Real Estate en besigheid. Die toepassing van die inkomste benadering

Die inkomste benadering is 'n hele kombinasie van assesseringsmetodes in eiendomswaardes, eiendom van die organisasie, die maatskappy self, waarin die koste van die bepaling gemaak word deur die omskakeling van die ekonomiese voordele wat in die toekoms verwag word. Die teoretiese grondslag van hierdie benadering is baie oortuigend. beleggingswaarde is die waarde van toekomstige voordele op die oomblik, wat verdiskonteer teen 'n opbrengskoers, wat is 'n weerspieëling van die risiko van beleggings.

Dit is redelike en geskik vir enige gebruik in die produksie en verkoop van die eiendom van die voorwerp bestaande ondernemings, sowel as sy besigheid met dien verstande genereer positiewe opbrengste. Die grootte van die risiko's van die belegging in die besigheid is gedemonstreer deur die beraamde verdiskonteringskoers. In 'n rol wat in ekonomiese terme, nou staan die opbrengskoers wat deur die beleggers op die belê in die vergelykbare vlak van beleggingsrisiko voorwerpe hoofstad, of dit is die opbrengskoers op alternatiewe beleggings met vergelykbare risiko ten tyde van die evaluering.

funksies

Die toepassing van die inkomste benadering in die praktyk is nogal 'n moeilike taak, aangesien dit nodig is om elke belangrike determinant van die koste te evalueer - die opbrengskoers en wins. By die beoordeling van maatskappye met behulp van hierdie tegnieke, moet jy seker wees om 'n deeglike ontleding van al die belangrikste elemente, insluitend die koste van die omset van die maatskappy, wat 'n direkte impak op wins, koste en risiko's wat geskep word deur elke individuele lid het uit te voer.

Die inkomste benadering tot die waardering van 'n besigheid is dikwels gebruik. Byvoorbeeld, in die geval van oorname of samesmelting, dan is hierdie metode is baie meer dikwels gebruik van koste of mark. Beslaglegging koper kapitaal is nou gemaak met die verwagting dat die netto kontantvloei te ontvang in die toekoms, wat nie oorweeg kan word gewaarborg, as hulle word gekenmerk deur sekere risiko's. Die inkomste benadering tot hierdie sleutel determinante van waarde te evalueer in dat, vir die gebruik van markgebaseerde benadering tipies vereis prys-verdienste-verhouding, of 'n ander soortgelyke inkomste veelvoude vir 'n terugwerkende tydperk, sonder inagneming van die toekoms.

Vir mark veelvoude kenmerkende eienskappe soos onsekerheid, en die versuim om dieselfde sorg dat onder die toestand van die gebruik van die inkomste benadering tot die voorspelling van toekomstige verdienste en verdiskonteringskoerse bereik kan word voorsien. Byvoorbeeld, die verhouding van "prys-verdienste", wat gebruik word vir 'n jaar, nie toelaat om behoorlik die verwagte veranderinge in die komende jaar te besin. Behoorlike gebruik van koëffisiënte bied 'n geleentheid om die algemene voorkeure van beleggers te demonstreer, haal hulle dikwels verkopers of industrie bronne.

die gebruik van

In die ontleding en beskerming nodig het, en inligting met betrekking tot die begroting van die maatskappy se, wat dwing om veranderinge en ontwikkeling van die finansiële impak van die geskape plan, voorspellings en basiese sinne maak. Die inkomste benadering tot die assessering van 'n besigheid kan jy al die aannames wat verband hou met of daar sekere voordele van die opname as 'n gevolg van die groei in inkomste te meet, koste te verminder, te verbeter of koste te verminder klein pette. Met hierdie benadering is dit moontlik om te meet en te bespreek alles. Daarbenewens, kan dit gebruik word om die tyd van aanvang van die verwagte voordele te bepaal, asook om die proses van die vermindering van die koste van die onderneming in die mate waarin, as daar is beweging van die voordele in 'n meer verre toekoms te demonstreer.

Die gebruik van die inkomste benadering maak voorsiening vir beide kopers en verkopers die geleentheid om die billike markwaarde van die onderneming, sowel as sy belegging waarde vir een of meer strategiese kopers bepaal. As hierdie verskil duidelik genoeg vertoon, kan kopers en verkopers die voordele van sinergieë maklik te identifiseer en te neem insiggewende oplossings.

By die gebruik van die inkomste benadering tot die waardering van 'n besigheid, moet jy in gedagte hou dat die berekende koste bestaan uit die koste van alle eiendom wat gebruik word in die loop van direkte optrede. As deel van die benadering, is daar verskeie metodes om te skat, is van die meeste belang. In die besonder, hierdie metodes is van toepassing inkomste benadering: hoofletters en verdiskonteerde kontantvloei. Jy kan dit sien in meer detail.

metodes

Met behulp van die metode van kapitalisasie van kontantvloei totale onderneming waarde is opgespoor, na gelang van die kontantvloei gegenereer deur die eiendom potensiaal van die onderneming. Kontantvloei besigheid of onderneming as 'n geheel - is die verskil tussen al die invloei en uitvloei van fondse in 'n faktuur tydperk. Gewoonlik gebruik vir die tydperk berekening van een jaar. Die tegniek is om die verteenwoordiger vlak van die verwagte vloei van geld in die huidige waarde te omskep word deur die hele vloei bedrag vir die kapitalisasiekoers aangeneem. In hierdie geval, die toepaslike bron van inkomste, met 'n paar aanpassings.

Om die konvensionele metode wat gebruik word vir die berekening van kontantvloei in netto wins Daarbenewens (bereken na belasting) gebruik nie-kontantuitgawes aan die absolute waarde van die kontantvloei vir kapitalisasie te bepaal. Hierdie metode van berekening kan eenvoudiger in vergelyking met die berekening van vrye kontantvloei, wat beskryf word as 'n toevoeging vereiste kapitaal belegging en die behoefte aan kapitaal aanvulling oorweeg word, is nie.

Verdiskontering kontantvloei

Hierdie metode is basies slegs gebaseer is op verwagte kontantvloei, wat gegenereer word deur die onderneming self. Die kenmerkende verskil tussen dit bestaan in die feit dat die koste wat nodig is vir telling berekening van 'n verteenwoordigende vlak kontantvloei. Hierdie metode in ontwikkelde lande was die mees gebruikte danke aan die feit dat dit gebruik kan word om rekenskap te gee van al die vooruitsigte. Kontantvloei is oor die algemeen gelyk aan die som van die netto inkomste en waardevermindering, op voorwaarde dat die aftrekking wins van netto bedryfskapitaal en kapitaalbesteding beleggings.

Die volgende voorwaardes vir die gebruik van verdiskonteerde kontantvloei-metode:

• daar is rede om te glo dat toekomstige kontantvloei sal wees verskillende vlakke van huidige, dit is, praat ons oor die ontwikkeling van die onderneming;
• daar ruimte vir 'n sinvolle beoordeling van toekomstige kontantvloei met behulp van 'n besigheid of kommersiële Real Estate;
• die doel is om 'n volledige of gedeeltelike stap te bou;
• Enterprise is 'n groot gemengde-gebruik kommersiële waarde.

Die inkomste benadering tot eiendomswaardasie deur die verdiskonteerde kontantvloei-metode is die beste, maar die gebruik daarvan is baie moeisame. Daar is beraam dat sonder die toepassing van hierdie metode om onmoontlik te produseer. Dit sluit in die ontwikkeling van 'n belegging projek met sy daaropvolgende evaluering.

Voordele van die metode van verdiskontering

As jy die inkomste benadering tot die assessering van Real Estate of sakepraktyk deur verdiskontering metode, is dit moontlik om 'n paar van die belangrikste voordele te identifiseer. In die eerste plek ons praat oor wat die toekomstige winste van die besigheid direk in ag neem net die verwagte bedryfskoste vir die produksie van produkte met die daaropvolgende verkoop, en toekomstige beleggings wat verband hou met die instandhouding en uitbreiding van produksie en handel vermoëns, weerspieël in die vooruitsig wins slegs indirek deur middel van hul huidige waardevermindering.

belangrike punte

Evaluering van die inkomste benadering met 'n gebrek aan wins of verlies as 'n aanduiding van belegging berekening uitgevoer word na aanpassing vir die feit dat wins is 'n aanduiding van die rekeningkundige verslagdoening, so blootgestel aan wesenlike manipulasie tydens die operasie.

Die verdiskonteerde kontantvloei-metode bestaan uit drie groepe van modelle:

• afslag dividende;
• residuele inkomste;
• verdiskonteerde kontantvloei.

As beoefen kommersiële benadering in ooreenstemming met die model dividend afslag sertifikaat as 'n kontantvloei, die toepassing van die uitbetalings vir aandele. Ten spyte van die feit dat die model is aansienlik algemeen in internasionale praktyk vir die identifisering en assessering van die waarde van die bates van die onderneming, dit het 'n baie nadele. In modelle met geen behoue verdienste rekeningkundige graad. Daar is 'n verskil in die dividendbeleid, nie net individuele maatskappye, maar ook vir die hele land. Hierdie metode kan nie gebruik word by die ondernemings wat nie baat. Hierdie model is die beste geskik is vir die berekening van die waarde van die aandele minderheid.

Residuele inkomste Model

Die inkomste benadering tot die skatting deur oorblywende model benadering aanvaar dat as 'n maatstaf van kontantvloei die waarde van die oorblywende inkomste sal gebruik word, dit wil sê die verskil tussen wins en op die grootte van die wins, wat voorspel deur aandeelhouers by die tyd van die aankoop van die maatskappy of sy aandele. As die onderneming waarde is bereken op die basis van aannames geskik is vir die model, sal dit gelyk aan die som wees van die boekwaarde met die huidige waarde van die verwagte hoeveelheid wat oorbly na hierdie inkomste. Hierdie model toon 'n beduidende sensitiwiteit vir die kwaliteit van data wat aangebied word in die finansiële state. Vir Russiese toestande die toereikendheid van sodanige inligting is onderhewig aan beduidende twyfel.

Voordele vir aandeelhouers

Natuurlik, die aandeelhouers of die aandeelhouers van die maatskappy, wat 'n sekere geskiedenis, sowel as dividend betalings aan die feite het, kan voordeel trek uit die afslag model om die koste van sy eie onderneming te bereken. Die situasie is dat hierdie sektor ondernemings aandeelhouers selde minderheid, so vir hulle die mees geskikte manier is om die inkomste benadering gebruik om die assessering van Real Estate en sakemodel deur verdiskontering vrye kontantvloei. In hierdie stelsel is die sleutel beskikbaar met kontant verdiskonteringskoerse of die verwagte opbrengs op belegging. Die grootste probleem met hierdie model is die akkuraatheid van die voorspelling vrye kontantvloei, sowel as 'n voldoende definisie van die verdiskonteringskoers.

As ons die inkomste benadering toe te pas, is die definisie van wat hierbo gegee, met behulp van die verdiskonteerde kontantvloei-metode as die verwagte uit die besigheid inkomste, rekening hou met die geprojekteerde finansiële vloei, wat uit sirkulasie onttrek kan word na die verlangde herbelegging van die kontant winste. As 'n aanduiding van kontantvloei is nie afhanklik van die rekeningkundige stelsel gebruik in die onderneming, en sy waardevermindering beleid. In hierdie geval is, is seker om in ag te neem enige kontantvloei - invloei en uitvloei. Evaluering van finansiële sin om kontantkorting is sodanig dat as gevolg van hierdie prosesse is hul vermindering van die bedrag wat beskikbaar ten tye van ontvangs van die kontantvloei sou gewees het om die belegger, onder die voorwaarde dat hy sit hul geld nie in die besigheid nou, en in watter -Wat ander belegging bate 'n openbare aard, byvoorbeeld, likiditeit sekuriteit of bank deposito.

bykomende tegnieke

Die inkomste benadering, 'n voorbeeld van wat vroeër beskryf, het onlangs al hoe minder, gebruik en nou het geword van die mees algemene metode van evaluering. Dit word gebruik vir die assessering van verskeie bates, en dien as die basis vir sy idee dat enige bate wat die belangrikste eienskappe van die voorraad opsies skei sal toegelaat word om hierdie te evalueer as 'n opsie. Op die oomblik is, die verwerping van die inkomste benadering is die mees dikwels uit ten gunste van die opsiewaardasiemodel (onderskeidelik, die Black-Scholes) gedra.

So 'n stelsel, dit is wat gebruik word, kan die assessering van die totale waarde van die aandele van die maatskappy of onderneming in die geval waar dit is besig met groot verliese. Hierdie model is daarop gemik om verder te verduidelik waarom die koste van eie kapitaal van die onderneming is nie nul, selfs al is 'n vermindering in die koste van die onderneming onder die nominale grootte van die skuld. Selfs met so 'n voordeel, kan dit in ag geneem word dat die Black-Scholes model vir die waardasie van die Russiese maatskappye op die oomblik het meer teoretiese. Die grootste probleem, as gevolg van wat hierdie model nie toegepas kan word om binnelandse sake - dit is die afwesigheid van 'n paar bewyse vir die model parameters, wat dringend nodig is.

bevindings

Inkomste benadering tot besigheid waardasie en Real Estate begin om baie minder gereeld gebruik word, en dit gebeur vir baie redes. In die besonder, dit gaan oor die tekortkominge as gevolg van wat daar is probleme in die gebruik daarvan in die verbruiker mark. In die eerste plek moet daarop gelet hoe moeilik dit is om voorspellings van die toekoms koste van dienste en produkte, en grondstowwe, asook die res van die kompleks insette aanwysers te maak. In hierdie geval, kan ons praat oor 'n paar subjektiewe beoordelings kenner. Daarbenewens het die probleem is die lae opsporing misdaad inligting aan Russiese ondernemings, en omdat dit is van kritieke belang om die korrekte berekening en die Black-Scholes model. Dit is hoofsaaklik as gevolg van 'n lae korporatiewe kultuur van maatskappye.

Die oorgrote aantal aandele, insluitend die huidige en groot pakkette, gekonsentreer in die hande van die klein kring van mense, en die verhouding van minderheidsaandeelhouers en klein grondeienaars, wie se aandeel is baie laag, in die aandelekapitaal is weglaatbaar. Dit blyk dat baie maatskappye is eenvoudig nie belangstel in die bekendmaking van enige inligting. Dit is dus baie meer ingewikkeld berekening van die inkomste benadering ten opsigte van die meerderheid van nywerhede en besighede in Rusland. Onder ander omstandighede, dit werk goed, wat al sy voordele en betroubaarheid.